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貸切バス トラック 市街化調整区域に車庫を借りる場合の注意点

2019年8月18日06時52分

この記事を読むのに必要な時間は約 5 分です。

事業用自動車の車庫は『できるだけ広く』、『できるだけ賃料が安い』ことが基本です。
この2点をポイントとして考えると、市街化調整区域の土地というのはとても魅力があります。

市街化調整区域は魅力的だが?

市街化調整区域は、基本的に市街化しないことが前提の地域が指定されます。
市街化するかどうかの決定をするのは市や町などの身近な役所ですが、県や国などもその決定に大きな影響を及ぼします。
都市計画は効率的なインフラ整備などと大きく影響する部分なので、県や国のレベルでの関与が必要になることもあるからです。

市街化調整区域には基本的に建物が立ちません。
建物を建てないことで、地域の環境を現在の状態で維持するように導いているわけです。
但し、地域の住民やその地域を含む広域の利益を守るために、施設の建設などが行政判断で認められることもあります。

 

最初からある屋根付き車庫には注意!

市街化調整区域の土地であっても、車庫として使用するには問題ありません。
いわゆる青空駐車という形ですが、トラックやバスの車庫に屋根が必要だとは決められていません。
 
逆に、市街化調整区域に有蓋車庫(ゆうがいしゃこ:屋根があるという意味)を見つけて、これを借りようとする場合は注意が必要です。

最初から立っている有蓋車庫が違法建築物である可能性があります。
古いものであれば都市計画法施行前の可能性があるので合法かもしれませんが、借りる場合には事前の調査が欠かせません。
 
具体的には、建物の立っている土地を所管する自治体に『有蓋車庫が違法建築物ではないかどうか』の確認をとります。
今は役所もGoogleMapを利用する時代ですので、その場ですぐに建物を確認して調べてくれます。

 

土地は何筆?

市街化調整区域にまとまった土地が借りられる場合、まず登記簿謄本を取得するようにしましょう。
近くの法務局に行き、地番がわかっている場合はそれを窓口に伝えて、謄本を出してもらいます。
ただし、地番がひとつであっても借りる土地の謄本が一つであるとは限りません。
 
なぜなら土地が3筆であったとしても、貸す側は借りる側に代表的な地番しか伝えない場合もあるからです。

登記簿謄本ひとつに表される土地の単位を『筆』と言います。
300坪の土地を借りるとして、その土地全体は3つの土地をあわせたものかもしれません。
その場合、借りる土地は『3筆』となります。
 
先に公図をとってから筆の数を調べる方法もあります。
公図は普通の地図と違って道路などの表記も曖昧ですので、ちょっと戸惑うかもしれません。
しかし、自分が借りる土地の形や境界などを正確に知るためには、とても有効な手段です。

 

貸主と持ち主は別のことが多い

自分が借りる土地の謄本がすべて手に入ったら、所有者の部分を確かめましょう。
権利部(甲区)の一番最後に書かれている人が基本的には所有者です。
甲区の中の所有者の部分に持分と書かれている場合は、その全員が共有者ということになります。

土地を貸してくれる人と、所有者が異なっている場合があります。
実際、不動産の賃貸借契約は所有者≠賃貸人であることが多く、それは違法なことではありませんから心配いりません。
ただ、土地の所有者を確認しておくことは、今後長い期間土地を借りる上でとても重要なことです。

 

農地には注意が必要

謄本で所有者を調べたら、次に地目を確認します。
謄本の表題部の②に地目という項目があります。
この部分が『田』や『畑』になっている場合は注意が必要です。

基本的として、農地を車庫にすることはできません。
しかし、その土地が農地であるかどうかは、謄本上の地目ではなく現況をもって判断されます。
ですから、登記上の地目が農地であってもがっかりすることはありませんが、一定の手続きが必要になります。

 

前面道路は狭くてもあきらめない

最後に前面道路の問題です。
どんなに広い土地が借りられたとしても、土地の出入口にあたる道路の幅が狭ければ、最悪の場合車庫として認められないケースがあります。
 
通行していい車両の幅を決めている法令が車両制限令です。
車両制限令に引っかかってしまっても例外措置もありますので、自分だけで判断しないようにしましょう。

【関連記事】
貸切バスやトラックの前面道路が狭くてもあきらめない。

 

候補地のすぐ近くに小学校や幼稚園があって、前面道路につながる歩道が通学路になっている場合も注意が必要です。
そのような場合は、念のために地域の自治体に使用できるかどうかの確認をしておきましょう。
 
候補地が事業用自動車の車庫として使用できるかどうかを決めるのは自治体です。
各運輸局が決めるわけではないので、その認識はしっかりと持っておきましょう。

 

【中小企業診断士/行政書士 高原伸彰】

 

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