まず建物の建っている土地の種類を調べましょう
まず、多くの土地には利用計画というものがあります。
そして、その利用計画に沿って、市街化区域、市街化調整区域、そのどちらにも区分されない非線引き区域というものに分けられます。
※実際には、もっとややこしいのですが、この3つのワードを覚えておけば大丈夫です。
家を建てたり、工場を作ったり、どんどん市街化していこう、便利にしていこうと考える地域です。
基本的に、いろいろな工事等が可能ですが、後から説明する用途指定に沿った開発が求められます。
運送業の営業所や休憩仮眠施設の候補地として考えることができます。
✅市街化調整区域
こちらは、市街化が進まないよう抑える区域です。
人が住むための街づくりを行う予定のない区域ですので、農地や森林（つまり自然）を守ることに重点が置かれ、原則として建築物を建てることができません。
つまり、運送業の営業所や休憩仮眠施設の候補としては、かなりむずかしい地域です。
✅非線引き地域
市街化区域や市街化調整区域のような区分をしない、線引きをしない地域です。
比較的に地方に多く、用途地域もあったりなかったりします。
運送業の営業所や休憩仮眠施設の候補地として考えることができます。
市街化調整区域はほとんど無理
候補となる建物が市街化調整区域に建っている場合、そこを営業所や休憩仮眠施設を設定することは、ほぼ不可能になります。
市街化調整区域というのは、文字通り市街化するのを（ダメな方向に）調整する場所ですから、建物を建てること自体が困難で、もしも既存の建物があったとしても、事務所などの施設として利用することは、ほとんど無理です。
コンビニの跡地というのは、場所によっては駐車場も広いので、運送業の営業所として持ってこいの物件とも言えます。
しかし、この建物も運送業の営業所として利用することはできません。
市街化調整区域にはちょっとした例外があり、コンビニのような建物は地元住民の生活に利するという観点から、建物の使用用途を厳しく制限した上で建築が認められています。
つまり、廃業したからと言って、建物の目的がコンビニですから、運送業の営業所として利用することはまず不可能と考えていいでしょう。
市街化区域で大切なのは都市計画
市街化区域において、運送業の営業所や休憩仮眠施設を選ぶ上で最も大切なことは、都市計画を意識することです。
ここが間違っていると、最初から計画がとん挫してしまいます。
都市計画というのは、住民が住みやすい街作りのために行政に任された専権事項です。
具体的には、第一種低層住居から工業専用地域まで、地域を13に区分して、それぞれの特徴を生かした街づくりを目指すものです。
運送業の営業所や休憩仮眠施設は、第二種中高層住居専用地域（条件あり）から工業専用地域までがおおむね認められています。
逆に言うと、第一種低層住居専用地域や田園住居地域などでは、建物が建っていたとしても、そこを営業所にすることは認められないことになります。
これまでの話には例外もある
ここまでの話には例外があります。
一つは、兼用住宅、そしてもう一つが、みんな大好きトレーラーハウスです。
